Наша компания оказывает юридическую помощь в решении вопроса по переводу земельного участка из одной категории в другую. Ведь не редко  у владельца земельного участка возникает необходимость изменить вид разрешенного использования земельного участка для осуществления на нём строительства объекта недвижимости отвечающего требованиям владельца данного участка.

          Вид разрешенного использования земельного участка относится к числу его важнейших характеристик, поскольку совместно с целевым назначением (категорией) земель, на которых земельный участок сформирован, определяет его правовой режим, от которого зависит, как земельный участок предоставляется пользователям, как он может использоваться и в каких пределах им можно распоряжаться. Согласно Земельному кодексу РФ (ст. 7) виды разрешенного использования земель (земельных участков) устанавливаются в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

 Разрешённое использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

-         основные виды разрешенного использования;

-         условно разрешённые виды использования;

-         вспомогательные виды разрешённого использования, допустимые только как дополнительные к основным и условно разрешённым видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Изменение вида разрешённого использования проводится в соответствии с градостроительным регламентом для данной территориальной зоны при соблюдении требований технических регламентов.

Основные виды разрешённого использования земельных участков:

-         для индивидуального жилищного строительства (для ИЖС)

-         для ведения личного подсобного хозяйства (для ЛПХ)

-         для дачного строительства

-         для ведения дачного хозяйства

-         для сельскохозяйственного производства

-         для организации фермерского хозяйства

-         для организации крестьянско-фермерского хозяйства

-         для ведения сельского хозяйства

-         под малоэтажное жилищное строительство

-         для сельскохозяйственного использования

-         для жилищного строительства

-         жилая, коммерческая застройка

-         иное разрешённое использование

Примеры разрешённых видов функционального использования территории:
Многоквартирные жилые дома в 4-5 этажей, детские сады, школы, клубные помещения, библиотеки, аптеки, выставочные залы, почта, телефон, телеграф, магазины торговой площадью до 100м², предприятия общественного питания, парикмахерские, отделения банков, общежития и т.д.

Примеры неосновных и сопутствующих видов функционального использования территории:
встроенные, подземные или полузаглубленные гаражи или открытые стоянки для временного хранения автотранспорта.

Примеры условно разрешённых видов функционального использования территории:
разрешённые жилые дома, но превышающие параметры требований к застройке земельных участков, спортзалы, бассейны, станции «Скорой помощи», больницы, административные предприятия, офисы, конторы, сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств, временные сооружения мелкорозничной торговли.

ТИПОВОЙ ПЕРЕЧЕНЬ

ВИДОВ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ:

Наименование вида разрешённого использования (под цифровой нумерацией).

Состав вида разрешённого использования ( под точкой).

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки:

-         Земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов;

-         Земельные участки, предназначенные для размещения среднеэтажных жилых домов;

-         Земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов;

-         Земельные участки общежитий.

2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки:

-         Земельные участки для размещения объектов индивидуального жилищного строительства;

-         Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки).

3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок:

-         Земельные участки гаражей (индивидуальных и кооперативных) для хранения индивидуального автотранспорта:

-         Земельные участки, предназначенные для хранения автотранспортных средств для личных; семейных, домашних и иных нужд, не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности.

4. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений:

-         Садовые, огороднические и дачные земельные участки.

5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания:

-         Земельные участки для размещения объектов оптовой торговли;

-         Земельные участки для размещения объектов розничной торговли;

-         Земельные участки ресторанов, кафе, баров;

-         Земельные участки столовых при предприятиях и учреждениях и предприятий поставки продукции общественного питания;

-         Земельные участки рынков;

-         Земельные участки ремонтных мастерских и мастерских технического обслуживания;

-         Земельные участки химчисток, прачечных;

-         Земельные участки для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования;

-         Земельные участки мастерских фотоателье, фото лабораторий;

-         Земельные участки бань;

-         Земельные участки парикмахерских;

-         Земельные участки предприятий по прокату;

-         Земельные участки объектов по оказанию ритуальных и обрядовых услуг.

6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц:

-         Земельные участки гостиниц;

-         Земельные участки прочих мест для временного проживания (отелей, мотелей)

7. Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии:

-        Земельные участки образовательных учреждений (дошкольные, общеобразовательные, начального, среднего, высшего профессионального и послевузовского образования, дополнительного образования взрослых);

-        Земельные участки научных организаций (научно-исследовательские организации, научные организации образовательных учреждений высшего профессионального образования, опытно-конструкторские, проектно-конструкторские, проектно-технологические и иные организации, осуществляющие научную и (иную) научно-техническую деятельность);

-        Земельные участки государственных академий наук (Российская академия сельскохозяйственных наук, Российская академия медицинских наук, Российская академия образования, Российская академия архитектуры и строительных наук, Российская академия художеств);

-        Земельные участки объектов здравоохранения (лечебно-профилактические и научно-исследовательские учреждения, образовательные учреждения, фармацевтические предприятия и организации, аптечные учреждения, санитарно-профилактические учреждения, территориальные органы, созданные в установленном порядке для осуществления санитарно-эпидемиологического надзора, учреждения судебно-медицинской экспертизы);

-        Земельные участки лиц, занимающихся частной медицинской практикой и частной фармацевтической деятельностью;

-        Земельные участки ветеринарных лечебниц;

-        Земельные участки органов государственного управления общего и социально-экономического характера;

-        Земельные участки органов по реализации внешней политики, обеспечению законности, прав и свобод граждан;

-        Земельные участки организаций обязательного социального обеспечения;

-        Земельные участки иных объектов предоставления социальных услуг;

-        Земельные участки организаций почтовой связи;

-        Земельные участки операторов почтовой связи;

-        Земельные участки спортивных клубов, коллективов физической культуры, действующих на самодеятельной и профессиональной основах в образовательных учреждений;

-        Земельные участки детско-юношеских, спортивных школ, клубов физической подготовки, спортивно-технических школ;

-        Земельные участки специализированных детско-юношеских школ олимпийского резерва, училищ олимпийского резерва, школ высшего спортивного мастерства, центров олимпийской подготовки;

-        Земельные участки образовательных учреждений и научных организаций в области физической культуры и спорта;

-        Земельные участки общероссийских физкультурно-спортивных объединений (физкультурно-спортивные организации, общероссийские федерации (союзы, ассоциации) по различным видам спорта, общественно-государственные физкультурно-спортивные общества);

-        Земельные участки Олимпийского комитета России;

-        Земельные участки федерального органа исполнительной власти в области физической культуры и спорта, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области физической культуры и спорта, подведомственных им организации, муниципальных организаций физической культуры и спорта;

-        Земельные участки учреждений кино и кинопароката;

-        Земельные участки театрально-зрелищных предприятий, концертных организаций и коллективов филармонии;

-        Земельные участки выставок, музеев;

-        Земельные участки парков (культуры и отдыха);

-        Земельные участки музыкальных, художественных и хореографических школ, клубных учреждений и библиотек;

-        Земельные участки религиозных групп;

-        Земельные участки религиозных организаций;

-        Земельные участки гидрометеорологической службы;

-        Земельные участки объектов финансирования, кредитования, страхования.

8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения:

-         Земельные участки домов отдыха, пансионатов, кемпингов, туристических баз, стационарных и палаточных туристско-оздоровительных лагерей;

-         Земельные участки домов рыболовов и охотников;

-         Земельные участки детских туристических станций, туристских парков, учебно-туристских троп, трасс, детских и спортивных лагерей;

-         Земельные участки пригодных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок:

-         Земельные участки фабрик, заводов и комбинатов:

-         Земельные участки производственных объединений, концернов, промышленно-производственных фирм, трестов;

-         Земельные участки типографий;

-         Земельные участки других промышленных предприятий;

-         Земельные участки ДЭЗов (РЭУ, ЖЭК);

-         Земельные участки объектов коммунального хозяйства (за исключением земельных участков, указанных в п.13 настоящего перечня);

-         Земельные участки общественных туалетов;

-         Земельные участки выгребных ям;

-         Земельные участки объектов переработки, уничтожения, утилизации и захоронении отходов;

-         Земельные участки мусороперерабатывающих (мусоросжигающих предприятий);

-         Земельные участки полигонов промышленных и бытовых отходов;

-         Земельные участки пунктов приёма вторсырья;

-         Земельные участки контор механизированной уборки;

-         Земельные участки кладбищ;

-         Земельные участки крематориев.

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов:

-         Земельные участки тепловых электростанций, гидроэлектростанций, атомных электростанций и иных видов электростанций.

-         Земельные участки обслуживающих электростанции сооружений и объектов.

11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов:

-         Земельные участки для размещения речных портов;

-         Земельные участки для размещения морских торговых портов, морских рыбных портов, морских специализированных портов;

-         Земельные участки для размещения железнодорожных станций;

-         Земельные участки для размещения автодорожных вокзалов и автостанций;

-         Земельные участки для размещения аэропортов, аэродромов и аэровокзалов.

12. Земельные участки, занятые водными объектами, находившиеся в обороте:

-         Земельные участки для размещения водных объектов (за исключением земельных участков, указанных в п.16 настоящего перечня).

13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железнодорожных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиолинейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи, размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, обороны, безопасности:

-         Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых;

-         Земельные участки для размещения железнодорожных путей;

-         Земельные участки для установления полос отвода и охранных зон железнодорожных дорог;

-         Земельные участки для размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта;

-         Земельные участки автомобильных дорог (за исключением земельных участков, указанных в п.16 настоящего перечня), их конструктивных элементов и дорожных сооружений;

-         Земельные участки полос отвода автомобильных дорог;

-         Земельные участки для размещения объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств;

-         Земельные участки для размещения искусственно созданных внутренних водных путей;

-         Земельные участки для размещения причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта;

-         Земельные участки гидротехнических и иных сооружений (плотины, водосборные, водоспускные и водовыпускные сооружения, туннели, каналы, насосные станции, судоходные шлюзы, судоподъёмники; сооружения, предназначенные для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружения (дамбы), ограждающие хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройства от размыва на каналах, а также другие сооружения, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов);

-         Земельные участки открытых линий метро и депо;

-         Земельные участки трамвайных линий;

-         Земельные участки трамвайных депо;

-         Земельные участки для размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов;

-         Земельные участки для размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта;

-         Земельные участки эксплуатационных предприятий связи, на балансе которых находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи и соответствующие полосы отчуждения;

-         Земельные участки кабельные, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий связи и радиофикации и соответствующих охранных зон линий связи;

-         Земельные участки подземных кабельных и воздушных линий связи и радиофикации и соответствующих охранных зон линий связи;

-         Земельные участки наземных и подземных необслуживаемых усилительных пунктов на кабельных линиях связи и соответствующие охранные зоны;

-         Земельные участки наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи;

-         Земельные участки иных конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи, объектов космической деятельности;

-         Земельные участки объектов обеспечения общественного порядка и безопасности;

-         Земельные участки объектов военной безопасности;

-         Земельные участки объектов обеспечения безопасности в чрезвычайных ситуациях;

-         Земельные участки прочих объектов обороны и безопасности.

14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами:

-         Земельные участки, имеющие особое природоохранное значение (земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации; земельные участки запретных и нерестоохранных полос;

-         Земельные участки, имеющие научное, эстетическое и иное особо ценное значение (земельные участки, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко-культурную ценность (типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщества растительных, животных организмов, редкие геологические образования).

15.Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования:

-         Земельные участки сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями);

-         Земельные участки, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, объектов сельскохозяйственного назначения.

16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоёмов, каналов и коллекторов, набережные:

-         Земельные участки общего пользования, занятые площадями, шоссе, аллеями, заставами, переулками, тупиками, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации;

-         Земельные участки земель резерва;

-         Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

-         Земельные участки под полосами отвода водоёмов, каналов и коллекторов.

           В настоящее время процесс зонирования территорий (образование территориальных зон) законодательно определен только в отношении земель населенных пунктов и регулируется Градостроительным кодексом РФ (гл. IV). В отношении земель других категорий Земельным кодексом предусмотрено (ст. 7), что виды разрешенного использования земельных участков должны определяться в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти. Однако до настоящего времени такой классификатор не утвержден.

          Применительно к землям населенных пунктов Градостроительным кодексом РФ установлено, что во всех поселениях и городских округах, а также в городах федерального значения Москва и Санкт-Петербург, должен быть разработан, а затем утвержден органами законодательной (представительной) власти документ градостроительного зонирования, называемый Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). На основании ПЗЗ вся территория поселения (города) должна быть разбита на территориальные зоны с четко определенными границами и для каждой зоны установлены так называемые градостроительные регламенты. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются (ст. 30 Градостроительного кодекса РФ):

1. виды разрешенного использования      земельных участков и объектов капитального строительства;
2. предельные (минимальные и (или)      максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры      разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального      строительства (отступы от границ участков, площадь застройки, количество      парковочных мест, процент озеленения, иные параметры);
3. ограничения использования      земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые      в соответствии с законодательством Российской Федерации.

          Таким образом, при наличии в городе (поселении) ПЗЗ виды разрешенного использования конкретного земельного участка должны выбираться из перечня, сформированного для той территориальной зоны, в которой располагается участок. Таково требование закона. Следовательно, земельный участок, предоставленный уполномоченными органами власти частному лицу по его заявлению, получит только тот вид разрешенного использования, который предусмотрен в ПЗЗ для той территориальной зоны, которой этот участок принадлежит.

          Но как быть в тех случаях, когда по каким-либо причинам правообладателю требуется изменить вид разрешенного использования, установленный органами власти при предоставлении земельного участка? Закон требует, что для этого надо внести изменения в ПЗЗ.

          За внешней простотой данного требования кроется весьма сложная процедура его реализации. Дело в том, что по своей правовой природе ПЗЗ имеют статус местного закона, т.е. утверждаются законодательным органом соответствующего муниципального образования (города, поселения) и уже по этой причине изменения в ПЗЗ вносятся так же, как вносятся изменения в закон, пусть даже местный. Помимо этого, Градостроительным кодексом РФ установлено (ст. 31, 32), что для внесения изменений в ПЗЗ должны обязательно проводиться публичные слушания, на которых местные жители должны выразить сое согласие с предлагаемыми изменениями. Сами эти изменения должны быть представлены в виде официального документа (проекта), разработка которого, как правило, выполняется некоторой специализированной организацией.

          Процедура проведения публичных слушаний достаточно жестко регламентирована. Общие требования к порядку их проведения установлены ст. 28 Градостроительного кодекса РФ и конкретизируются в уставах муниципальных образований. К публичным слушаниям привлекаются правообладатели земельных участков и иных объектов капитального строительства, находящихся в границах территориальных зон, в отношении которых вносятся изменения в ПЗЗ, но, в общем случае, в них могут принимать участие любые заинтересованные лица. Возможность участия в публичных слушаниях формально «заинтересованных», но фактически посторонних лиц может создать для их организаторов немалые трудности, поскольку все выступления на слушаниях протоколируются и заключение по результатам слушаний должно составляться с учетом всех высказанных мнений.

          Несмотря на всю сложность процедуры внесения изменений в ПЗЗ, следует считать положительным тот факт, что она все-таки формально определена нормами Градостроительного кодекса РФ. Но как быть в случае, когда нужно изменить вид разрешенного использования земельного участка при отсутствии ПЗЗ, т.е. в условиях, когда ПЗЗ местными органами власти пока не утверждены? В этом случае следует руководствоваться нормами Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» с учетом всех содержащихся в данном законе оговорок в отношении процедуры изменения вида разрешенного использования земельных участков. При этом необходимо иметь в виду, что согласно этому же закону изменять вид разрешенного использования земельных участков при отсутствии ПЗЗ можно только до 31 декабря 2012 года.

          Так обобщенно выглядит процедура изменения вида разрешенного использования земельных участков на землях населенных пунктов, для которых установлены содержащиеся в ПЗЗ градостроительные регламенты. Помимо этого, на этих же землях существуют земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется. Как изменить их вид разрешенного использования? А как изменить вида разрешенного использования земельного участка на землях, не являющимися землями населенных пунктов, т.е. таких, для которых ПЗЗ не устанавливаются? Перечень таких вопросов может быть достаточно длинным.